Số lượng căn hộ tồn đọng lớn tại miền Nam, tình trạng đầu cơ tăng cao tại miền Bắc, giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực và đặc biệt là chuyện thắt chặt tín dụng. Tất cả đang đẩy canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và công ty địa ốc vào thế cam go.Nỗi đau hàng tồn khoNhìn vào những con số thống kê hàng tồn kho trong bảng cân đối tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tính đến cuối năm 2010, sẽ nhận ra nhiều nguy cơ lớn.Hãy lấy ví dụ của S.R. Đây là công ty bất động sản thuộc một ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất nhì tại Việt Nam, mà các nhà lãnh đạo đều có tên trong danh sách những người giàu nhất trên sàn chứng khoán 2010. Trong năm này, giá trị hàng tồn kho (những dự án không bán được) của S.R lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng. Và nếu cộng cả nợ vay ngắn hạn và dài hạn của S.R thì con số sẽ là hơn 3.500 tỉ đồng.Hãy làm bài tính nhẩm đơn giản: 3.500 tỉ đồng nợ vay với lãi suất xấp xỉ 20% sẽ đáo hạn trong 1-2 năm tới, cộng với tài sản tồn kho “khó thanh lý”, Công ty S.R sẽ làm gì để “vượt bão”? Sức ép trước mắt cho S.R là phải nhanh chóng giải quyết lượng hàng tồn kho, thu tiền mặt về để giảm gánh nặng nợ nần.Cho đến nay, S.R chưa bán hết một chung cư phân khúc trung bình khá tại quận 7, TP.HCM dù rao bán đã gần 2 năm, đồng thời giảm giá 20% so với ban đầu. Công ty này cũng đang triển khai một dự án căn hộ trung bình khá tại Tân Phú (TP.HCM), hợp tác với một nhà đầu tư Malaysia.Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, cho biết chỉ riêng TP.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000 căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, với giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, phần lớn các căn hộ miền Bắc lại lọt vào tay giới đầu cơ.Tháo chạy cũng không đủ sứcNếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.Trong 7 yếu tố tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tố khách quan là… khách quan, không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà các nhà kinh doanh bất động sản đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “người tiêu dùng thực sự”, đối tượng đã không được đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trước kia.Một chuyên gia tài chính người Việt (không muốn nêu tên) từng làm việc cho ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers, chứng kiến những bất ổn trong đầu tư bất động sản tại Mỹ và bây giờ là Việt Nam cho rằng, các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thật sự chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp như tuyên bố.Trên thực tế tỉ suất lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn nằm ở mức trên 30%, trong khi tỉ suất ngành xây dựng Việt Nam nói chung là khoảng 10-30%. Trong tình hình hiện nay, chuyên gia tài chính này khuyến cáo các nhà kinh doanh bất động sản nên chấp nhận mức lãi dao động trong khoảng này.Nhưng giảm giá đến bao nhiêu cũng đang là bài toán đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản, khi vốn vay ngân hàng chiếm đến 70-80% giá trị các dự án của họ. Gánh nặng lãi suất có thể dẫn họ đến mức lợi nhuận âm. Và khi đó, chuyện các doanh nghiệp bất động sản “bỏ của chạy lấy người” hoàn toàn có thể xảy ra.Trong khi đó, ngay cả việc chuyển hướng sang đầu tư căn hộ trung bình, vốn được xem như một chiếc phao cứu sinh của các công ty địa ốc, vẫn chưa phát huy được tác dụng.Canh bạc tín dụngSự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc. Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tỏ ra lo ngại khi cho biết tính đến tháng 12.2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM vào khoảng 110.000 tỉ đồng, con số khá cao và tăng nhanh so với trước đó. Sở dĩ tín dụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi được vốn đúng hạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một thời gian dài. Theo một tờ báo mới đưa tin, có đến 24 ngân hàng có dư nợ tín dụng trong khu vực phi sản xuất trên 25% trở lên. Những ngân hàng có tỉ lệ dư nợ cao chủ yếu là các ngân hàng nhỏ như Ngân hàng Đông Nam Á (47%), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội (41%), Ngân hàng Phương Tây (52,2%).Trong khi đó, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cho thấy nhiều khoản nợ khổng lồ sẽ phải đáo hạn trong 1-2 năm tới, khoảng thời gian quá ngắn so với việc bán ra hàng chục ngàn căn hộ bị ứ đọng. Về nguyên tắc, nếu việc thu xếp nợ không diễn ra suôn sẻ, chuyện ngân hàng siết dự án để thu hồi nợ sẽ xảy ra. Nhưng siết rồi ngân hàng sẽ làm gì tiếp theo sau đó?Rõ ràng, cuộc giằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện có thể thấy trước. Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung được khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chưa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng cao trong tương lai.
(Theo Đô thị)
comment closed